I doveri dell’amministratore di condominio, durante tutto il suo mandato, sono disciplinati dal Codice Civile e comprendono una serie di compiti e responsabilità.
All’inizio del suo mandato, l’amministratore di condominio deve comunicare i suoi dati anagrafici e professionali, il luogo di custodia dei registri del condominio e gli orari in cui questi registri saranno disponibili per la consultazione.
Deve anche affiggere le sue informazioni personali, il suo indirizzo e i suoi contatti, compresi quelli telefonici, in un luogo di accesso comune al condominio.
Doveri verso l’assemblea condominiale
Durante il suo mandato, l’amministratore ha specifici doveri verso l’assemblea condominiale. Deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea e garantire il rispetto del regolamento del condominio. Inoltre, deve convocare obbligatoriamente almeno un’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto condominiale.
L’amministratore è anche responsabile degli adempimenti fiscali legati alla gestione del condominio.
Deve agire per la riscossione forzata dai condomini morosi e mantenere una serie di registri, tra cui l’anagrafe condominiale, i verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità.
Spese senza autorizzazione: manutenzione e atti conservativi
Tra i casi in cui non è richiesta l’autorizzazione dell’assemblea per la conclusione di un contratto a nome del condominio, rientrano i contratti relativi alla manutenzione ordinaria delle parti comuni del condominio. Questo significa che gli atti di manutenzione ordinaria non richiedono un’autorizzazione preventiva dell’assemblea per l’approvazione delle spese condominiali.
Ad esempio, in base all’art. 1130 del Codice Civile, tra i doveri dell’amministratore di condominio rientra l’obbligo di coprire le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’uso dei servizi comuni. L’amministratore può rappresentare queste spese durante la stesura del bilancio consuntivo, per poi ripartire i costi tra i condomini e richiederne il rimborso, senza una previa delibera assembleare.
Spese senza autorizzazione: manutenzione e conservazione
L’amministratore è tenuto a compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio senza necessità di un’autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea condominiale. Tra le spese senza autorizzazione rientrano le azioni di reintegrazione, previste dall’art. 1668 del Codice Civile, e l’azione di manutenzione condominio, di cui all’art. 1670 del Codice Civile.
Secondo l’art. 1130 del Codice Civile, eseguire atti conservativi nell’interesse del condominio non è solo un potere dell’amministratore ma un vero e proprio dovere. In caso di inerzia dell’amministratore, i condomini hanno il diritto di richiedere il risarcimento dei danni eventualmente derivati da questa negligenza.
L’amministratore può anche agire in giudizio per contrastare l’occupazione abusiva dell’immobile da parte di terzi o per prevenire atti che alterino l’aspetto architettonico dell’edificio. Può inoltre intraprendere azioni cautelari, come le denunce di nuove opere e di danni temuti, per proteggere gli interessi del condominio.
L’azione dell’amministratore può anche estendersi alle azioni di responsabilità nei confronti del costruttore per gravi difetti che minaccino la stabilità dell’edificio.
Spese senza autorizzazione: manutenzione straordinaria
Anche quando è necessaria l’approvazione dell’assemblea per i lavori straordinari, l’amministratore ha una certa autonomia per intraprendere spese senza autorizzazione in caso di urgenza. Tuttavia, in seguito, deve richiedere la ratifica dell’assemblea nella prima riunione successiva. Se l’assemblea non ratifica le spese, l’amministratore può intentare un’azione legale per far valere l’urgenza delle spese sostenute. In caso di soccombenza, l’amministratore rimarrà personalmente responsabile nei confronti dell’impresa e non potrà ottenere il rimborso dai condomini.
Lavori straordinari vs. lavori ordinari
I lavori di manutenzione ordinaria sono programmati e inclusi nel preventivo di gestione del condominio, stabilito durante le assemblee ordinarie periodiche. I lavori straordinari, invece, riguardano interventi conservativi che non sono inclusi nel preventivo di gestione ordinaria del condominio.
La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria si basa anche su un criterio economico. Gli atti di gestione che comportano spese notevoli, anche se diretti al miglioramento delle parti comuni o richiesti da nuove normative, richiedono l’approvazione dell’assemblea condominiale.
Lavori straordinari condominiali: l’approvazione
Quando si rende necessaria la realizzazione di lavori straordinari condominiali, l’assemblea deve valutare e approvare tali interventi. Prima di assegnare il lavoro a un professionista o a un’impresa, l’assemblea condominiale deve approvare il compenso del professionista e delegare l’amministratore a firmare il contratto, noto come “disciplinare d’incarico”, che contiene i dettagli delle prestazioni e delle condizioni del contratto.
L’amministratore, a sua volta, deve convocare l’assemblea dei condomini e allegare una copia del computo metrico estimativo alla lettera di convocazione.
Si consiglia di permettere al professionista di partecipare all’assemblea per presentare il progetto dei lavori, inclusi documenti fotografici o video, e rispondere alle domande dei condomini.
L’ assemblea può quindi approvare l’intero progetto dei lavori o solo una parte, se l’opzione è possibile. L’assemblea può anche decidere di indire una gara tra imprese edili per selezionare l’azienda incaricata di eseguire i lavori straordinari condominiali. Non è ammesso eseguire tali lavori senza l’approvazione dell’assemblea condominiale.
Manutenzioni condominiali: obblighi dell’amministratore
Una volta selezionata l’impresa idonea per i lavori, l’assemblea deve incaricare l’amministratore di firmare il contratto con l’impresa e di determinare il contributo che spetta a ciascun condomino, presentando le necessarie dichiarazioni per usufruire delle detrazioni fiscali. L’amministratore deve anche monitorare il direttore tecnico e/o l’impresa appaltatrice per garantire che effettuino la denuncia tecnica al Comune competente.
Decreto di ingiunzione per condomini morosi senza autorizzazione
Dopo l’approvazione da parte dell’assemblea dell’importo dei lavori, conformemente al nuovo articolo 1135 del Codice Civile, l’assemblea dei condomini è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale pari all’ammontare dei lavori.
Se alcuni condomini rifiutano di pagare per i lavori di manutenzione straordinaria del condominio, l’amministratore dovrà sollecitarli. Trascorsi 30 giorni dalla richiesta di pagamento, l’amministratore può intraprendere le procedure per un Decreto Ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi.
Secondo il primo comma dell’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile:
“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea, può ottenere un Decreto Ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante l’opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori ancora insoddisfatti i dati dei condomini morosi.”
