L’assemblea dei condomini è un organo fondamentale all’interno del condominio, con poteri e doveri che non possono essere delegati ad altri organi, come il consiglio condominiale, se presente. Questo organo ha il compito di prendere decisioni importanti per la gestione e la vita condominiale. Vediamo nel dettaglio quali sono le sue funzioni.
- Conferma dell’amministratore e della sua retribuzione: Durante l’assemblea, i condomini confermano l’amministratore in carica e stabiliscono la sua retribuzione, se prevista.
- Approvazione del preventivo delle spese annuali: L’assemblea valuta e approva il preventivo delle spese necessarie per l’anno a venire, determinando anche la ripartizione tra i condomini. Questo è un momento cruciale per garantire la trasparenza nella gestione delle finanze condominiali.
- Approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore: L’assemblea esamina il rendiconto annuale presentato dall’amministratore, il quale documenta tutte le entrate e le uscite del condominio nel corso dell’anno. La sua approvazione è essenziale per la chiusura contabile annuale.
- Delibere riguardanti opere di manutenzione straordinaria e innovazioni: L’assemblea decide sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni da apportare all’edificio. Inoltre, stabilisce l’istituzione di un fondo speciale destinato a coprire i costi di tali lavori.
Inoltre, l’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti qualificati. Questi progetti possono includere lavori di risanamento, demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di migliorare il patrimonio edilizio, la qualità della vita urbana e la sostenibilità ambientale della zona in cui si trova il condominio.
Le deliberazioni dell’assemblea vengono registrate in un verbale che documenta le decisioni prese durante la riunione. È importante notare che queste deliberazioni sono obbligatorie per tutti i condomini, compresi quelli assenti o dissenzienti. Tuttavia, esiste la possibilità di presentare ricorso all’Autorità Giudiziaria in caso di controversie o disaccordi sulle decisioni prese.
La convocazione dell’assemblea condominiale è regolamentata dalla legge. L’amministratore è incaricato di convocare l’assemblea in via ordinaria, almeno una volta all’anno, per discutere i punti all’ordine del giorno previsti dalla legge. Inoltre, l’assemblea straordinaria può essere convocata dall’amministratore quando lo ritiene necessario o su richiesta di almeno due condomini che rappresentino una sesta parte del valore dell’edificio. Se l’amministratore non adempie alla convocazione, i condomini possono provvedere autonomamente.
Esistono due tipi di assemblee: l’assemblea ordinaria e l’assemblea straordinaria. L’assemblea ordinaria è obbligatoria e deve essere indetta ogni anno per discutere i punti all’ordine del giorno stabiliti dalla legge. L’assemblea straordinaria può essere convocata quando necessario, ad esempio per affrontare questioni urgenti o emergenze.
La maggioranza necessaria per le deliberazioni dipende dalla natura della decisione da prendere. Alcune decisioni richiedono una maggioranza qualificata, come la nomina e la revoca dell’amministratore o le questioni relative a litigi che superano le competenze dell’amministratore. Inoltre, le decisioni riguardanti la ricostruzione dell’edificio o lavori di notevole entità richiedono una maggioranza specifica.
Infine, è importante notare che nel 2020 sono state introdotte norme per consentire le assemblee condominiali telematiche in risposta all’emergenza Covid-19. Queste norme consentono l’uso di videoconferenze per le riunioni condominiali e semplificano il processo di convocazione.
