Le liti, in ambito condominiale, si suddividono in liti attive e liti passive, ciascuna con un suo contesto e significato specifico. Questo articolo esplorerà le differenze tra di esse e spiegherà come l’Autorità Giudiziaria intervenga in tali situazioni.
Liti attive e liti passive: Distinzione
Le liti attive si verificano quando il condominio inizia un’azione legale contro un terzo soggetto o uno dei condomini stessi. Invece, le liti passive si verificano quando il condominio deve difendersi da azioni legali avviate da terzi o da altri condomini.
Competenze dell’amministratore e dell’assemblea
L’articolo 1131 del codice civile stabilisce le competenze dell’amministratore e dell’assemblea nelle liti attive e passive. L’amministratore ha il potere di rappresentare il condominio in giudizio contro terzi o altri condomini, nei limiti delle attribuzioni stabilite dalla legge o dal regolamento di condominio. L’assemblea ha il potere di conferire mandato all’amministratore per determinate azioni, con requisiti specifici di maggioranza.
Liti attive e poteri dell’amministratore
L’amministratore ha il potere di agire in giudizio per difendere gli interessi del condominio in varie circostanze, come ad esempio il recupero dei crediti da parte dei condomini morosi. Il suo potere è esteso a casi previsti dal regolamento di condominio o delegati dall’assemblea, sempre con requisiti specifici di maggioranza.
Liti passive e limiti di legittimazione
Nel caso delle liti passive, l’amministratore può essere citato in giudizio per qualsiasi azione riguardante le parti comuni dell’edificio. La questione dei limiti di legittimazione passiva è stata oggetto di dibattito, ma la giurisprudenza ha interpretato in modo estensivo il potere dell’amministratore in questi casi.
Mediazione e controversie condominiali
La mediazione è obbligatoria per le controversie in materia condominiale, che riguardano parti comuni, la destinazione d’uso, l’amministratore, le spese non autorizzate, l’assemblea, il regolamento di condominio e la responsabilità dell’amministratore. Questo obbligo si applica a tutti i condomini, anche a quelli con solo due partecipanti.
Procedura di mediazione
La procedura di mediazione per le liti condominiali segue le regole stabilite dal d.lgs. n. 28/2010. L’organismo di mediazione designa un mediatore e organizza un incontro tra le parti entro trenta giorni dall’istanza di mediazione.
Ricorso all’Autorità Giudiziaria dopo la mediazione
Se il processo di mediazione non ha esito positivo, le parti possono adire l’Autorità Giudiziaria senza costi per l’organismo di mediazione. In caso di accordo, il mediatore redige un verbale, che diventa un “titolo esecutivo.” In caso di mancato accordo, il mediatore fa una proposta di conciliazione.
Eccesso di potere dell’amministratore
L’amministratore ha il potere di compiere atti giuridicamente necessari per tutelare gli interessi del condominio. Tuttavia, l’eccesso di potere si verifica quando questi atti superano le attribuzioni conferite dalla legge o dal regolamento di condominio.
Ricorso all’Autorità Giudiziaria contro gli atti dell’amministratore
Se un condomino ritiene che un atto dell’amministratore sia illegittimo, può ricorrere all’Autorità Giudiziaria entro trenta giorni dall’adozione dell’atto. Questo processo può portare all’annullamento dell’atto in questione.
Recupero dei contributi condominiali tramite decreto ingiuntivo
L’amministratore ha il compito di riscuotere i contributi per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio. In base all’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile, l’amministratore può ottenere un decreto di ingiunzione esecutivo per il recupero dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.
Il condomino moroso e il decreto ingiuntivo
Il condomino moroso è il proprietario dell’appartamento che non ha effettuato i pagamenti dovuti. Un decreto ingiuntivo può essere ottenuto contro il condomino moroso in base all’ultimo piano di ripartizione approvato dall’assemblea.
Il condomino dissenziente
Un condomino può dissociarsi da una lite attiva o passiva. In caso di soccombenza del condominio, il condomino dissenziente non è responsabile delle spese relative alla lite. Tuttavia, se il condominio ha successo nella lite, il condomino dissenziente contribuirà alle spese legali.
Impugnazione delle delibere condominiali
Perché una deliberazione sia valida, deve rispettare determinati requisiti. Gli artt. 61-72 delle disposizioni attuative del codice civile disciplinano le condizioni per cui una deliberazione può essere impugnata, inclusi i termini di impugnazione e i possibili esiti.
La distinzione tra nullità e annullabilità
La giurisprudenza ha stabilito una distinzione tra nullità e annullabilità delle deliberazioni. Le delibere nulle possono essere impugnate in qualsiasi momento, mentre le delibere annullabili devono essere impugnate entro 30 giorni dall’adozione. La sentenza n. 4806 delle Sezioni Unite della Cassazione ha chiarito questa distinzione.
Impugnazione delle delibere condominiali
Chiunque ritenga una deliberazione contraria alla legge o al regolamento di condominio può impugnarla entro 30 giorni dalla data della deliberazione (per dissenzienti o astenuti) o dalla
data di comunicazione (per gli assenti). L’azione di impugnazione non sospende l’esecuzione della deliberazione, a meno che l’autorità giudiziaria lo ordini.
