Nuova definizione del condominio: cos’è e cosa prevede la legge
Il concetto di condominio è un elemento centrale nella vita di molte persone, ma cosa implica veramente? Il codice civile non offre una definizione chiara, eppure il condominio è un’istituzione che ha radici profonde nell’ordinamento giuridico italiano.
Il condominio è regolato dal codice civile del 1942, ed è una forma particolare di comunione su un bene immobile. La sua caratteristica distintiva è la coesistenza di parti di proprietà esclusiva insieme a parti di proprietà comune. Mentre il codice civile non fornisce una definizione accademica delle parti comuni del condominio, elenca esempi di tali parti, senza limitarsi a una lista esaustiva.
In base all’art. 1117 del codice civile, la presunzione legale afferma che le parti comuni del condominio possono essere superate solo dalla prova di un titolo contrario. Questo significa che per dimostrare la proprietà esclusiva di un bene all’interno del condominio, è necessario un titolo di proprietà separato. Il regolamento condominiale, pur avendo un ruolo importante nel disciplinare l’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese, non costituisce un titolo di proprietà.
Le parti comuni del condominio possono essere suddivise in tre categorie principali:
beni comuni necessari, beni comuni di pertinenza e beni comuni accessori. I beni comuni necessari sono essenziali per l’esistenza dell’edificio condominiale e il loro utilizzo è indispensabile per tutti i condomini. I beni comuni di pertinenza sono locali destinati ai servizi comuni, come i locali per il riscaldamento e la caldaia. Infine, i beni comuni accessori includono opere, installazioni e manufatti che servono all’uso e al godimento comune.
Ci sono diverse tipologie di condominio, tra cui il condominio minimo, che richiede almeno due proprietari di due porzioni diverse di un immobile. Il condominio verticale e orizzontale può svilupparsi sia in verticale (come un edificio a più piani) che in orizzontale (come un residence con ville e servizi comuni). Il supercondominio è composto da più edifici collegati da beni o servizi comuni.
Recentemente, una riforma del condominio ha introdotto nuove normative per adattarsi alle moderne tecnologie e alle mute istanze sociali. Questa riforma ha rivisto importanti articoli del codice civile, tra cui l’art. 1117 e l’art. 1129 che riguardano l’amministratore. Inoltre, ha aggiunto nuovi articoli, come l’art. 1117 da bis a quater, l’art. 1122 bis e ter, e l’art. 1130 bis.
Organi del Condominio
Il condominio è dotato di vari organi, tra cui l’amministratore, l’assemblea e il consiglio di condominio. L’amministratore è responsabile dell’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea condominiale ed è nominato dall’assemblea stessa. L’assemblea è l’organo deliberante che adotta decisioni collegiali, mentre il consiglio di condominio è un organo facoltativo con funzioni consultive e di controllo.
Assemblea Condominiale
Ci sono due tipi di assemblea condominiale: ordinaria e straordinaria. L’ assemblea ordinaria si tiene annualmente ed è obbligatoria.
L’ assemblea straordinaria può essere convocata quando necessario ed è meno vincolata da obblighi temporali.
Il regolamento condominiale è obbligatorio nei condomini con più di dieci unità. Esso può essere avviato da qualsiasi condomino e richiede l’approvazione dell’assemblea con una specifica maggioranza.
Le spese condominiali sono un argomento spesso controverso e riguardano le spese necessarie al funzionamento del condominio. Queste spese devono essere spartite tra tutti i condomini, escluse quelle relative alle unità immobiliari di proprietà individuale.
La ripartizione delle spese condominiali si basa sul valore della proprietà posseduta all’interno del condominio e sull’uso che ciascun condomino fa delle parti comuni. Questa proporzione è definita dalle tabelle millesimali, che tengono conto di vari parametri, ma non considerano il canone locatizio, i miglioramenti o lo stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
Fondo Cassa Condominiale
Il fondo cassa condominiale è uno strumento per gestire le spese straordinarie in caso di morosità dei condomini. Deve essere istituito quando si intraprendono spese straordinarie di manutenzione o innovazione.
Il problema dei posti auto in condominio può essere risolto attraverso la turnazione, che permette a tutti i condomini di usufruire adeguatamente dei posti auto comuni. In base all’art. 1117 del codice civile, le aree di parcheggio sono beni comuni delle singole unità immobiliari, a meno che ci siano specifiche disposizioni contrarie.
L’amianto è un problema importante nei condomini, e la sua presenza deve essere individuata e gestita con cura. Se ci sono materiali contenenti amianto pericolosi nell’edificio, è obbligatoria la bonifica. L’amministratore condominiale ha responsabilità specifiche nella gestione dell’amianto e deve adottare misure adeguate.
Infine, il superbonus al 110% può essere utilizzato per la rimozione dell’amianto solo in concomitanza con lavori di efficientamento energetico. La presenza di amianto negli edifici è un problema serio, ma le normative stanno cercando di affrontarlo in modo più efficace.
In caso di bisogno di consulenza tecnica e legale in relazione all’amianto, è possibile rivolgersi a professionisti esperti per valutare la situazione e adottare le misure necessarie.
