Esistono casi in cui l’amministratore di condominio è tenuto a fornire a terzi delle informazioni che, apparentemente, potrebbero ledere la privacy dei condomini. Ciò succede, ad esempio, quando comunica ai creditori del condominio chi non ha pagato le quote, al fine di consentire di avviare le azioni esecutive, o nel momento in cui, in assemblea, rivela i nomi dei morosi. Tali situazioni non danno luogo a illeciti per le ragioni che illustreremo qui di seguito. Dall’altro lato, però, la giurisprudenza ha spiegato quando l’amministratore di condominio viola la privacy e ciò, di solito, coincide con l’affissione, in bacheca, di alcune comunicazioni riservate che contengono i dati dei condomini.
Diritto alla privacy in condominio
Anche in condominio esiste il diritto alla privacy. Tuttavia, la sua tutela deve essere contemperata con le contrapposte esigenze derivanti dalla sicurezza comune, dalla condivisione degli stessi spazi e delle risorse economiche.
Pertanto, se in linea di massima è vietato comunicare informazioni riservate in merito alla vita privata dei condomini, ci sono alcuni dati che devono essere accessibili ai residenti dello stabile come, ad esempio, le generalità del titolare dell’immobile o del suo detentore, lo stato dei pagamenti dello stesso, l’eventuale voto esercitato nel corso di una precedente assemblea.
Il titolare del trattamento dei dati è il condominio nel suo complesso, inteso come somma dei singoli condomini. Questo perché il condominio non è un soggetto con personalità giuridica, per cui la contitolarità va a tutti i condomini (l’assemblea condominiale). Invece il responsabile del trattamento dei dati è l’amministratore. Ed è proprio questa responsabilità che, se non saputa gestire correttamente, potrebbe fondare la richiesta di risarcimento per chi dovesse vedere le proprie informazioni personali rivelate a soggetti privi di alcun interesse.
Accesso alla documentazione contabile
Vediamo quali informazioni l’amministratore può fornire in merito ai singoli condomini senza perciò che tale condotta possa ritenersi una violazione dell’altrui privacy. Egli deve innanzitutto consentire a ciascun condomino l’accesso alla documentazione contabile condominiale (bilancio, fatture, ricevute, quietanze, pagamenti, estratto conto corrente condominiale, ecc.) anche se questa dovesse contenere informazioni relative a un condomino. Il condominio difatti non è una persona giuridica come una società, ragion per cui la gestione dei soldi è affare comune, di tutti i condomini, che vi devono avere accesso.
Così, ad esempio, se il condominio ha risarcito uno dei residenti o se uno di questi ha notificato un atto giudiziario al condominio stesso, l’amministratore è tenuto a fornire tali dati a chi, all’interno del condominio, glieli chieda. Tali informazioni chiaramente non possono essere rilasciate a soggetti terzi.
In ogni caso, l’amministratore non può mai rivelare dati sensibili dei condomini quali lo stato di salute, l’orientamento sessuale, le convinzioni religiose, ecc.
Accesso all’anagrafe condominiale
I dati dei singoli condomini – le loro generalità, la residenza, gli estremi catastali dell’appartamento, la data di acquisto dello stesso, ecc. – sono custoditi nell’anagrafe condominiale, un registro che deve essere custodito dall’amministratore. Ma questi non ne è proprietario; ne è solo responsabile. La titolarità del registro è di tutto il condominio, quindi anche dei singoli condomini che vi possono accedere in qualsiasi momento senza doverne motivare le ragioni.
Nomi dei condomini morosi
L’amministratore è tenuto a comunicare ai condomini che gliene facciano richiesta i nomi dei morosi, di chi cioè non è in regola con i pagamenti. Tali nomi possono essere comunicati anche nel corso dell’assemblea, a patto però che, alla stessa, non partecipino soggetti esterni al condominio (ad esempio, un delegato esterno o una ditta di lavori).
La legge consente ai creditori del condominio, che abbiano ottenuto dal giudice un decreto ingiuntivo contro il condominio stesso, di pignorare tanto i beni comuni (come il conto corrente condominiale) quanto quelli dei singoli residenti. In questo secondo caso, però, l’azione esecutiva deve partire dai morosi, da coloro cioè che non hanno pagato le quote con cui doveva essere soddisfatta la fattura in contestazione. La lista contenente i nomi dei morosi deve essere fornita dall’amministratore al creditore procedente: tale comportamento, imposto dalla legge, non può quindi considerarsi una violazione della privacy.
Infine succede spesso che, all’atto delle trattative per l’acquisto di un appartamento, l’acquirente voglia conoscere lo stato dei pagamenti delle quote condominiali relative all’unità immobiliare in questione. Ciò perché egli sarà responsabile, insieme al venditore (ossia “in solido” con questi) per tutti i debiti relativi all’anno in cui il rogito viene comunicato all’amministratore e a quello precedente. Proprio per evitare di dover pagare delle quote di un periodo di competenza altrui, l’acquirente ha quindi interesse a sapere se il venditore è in regola con le “bollette”. Ma tale informazione non gli può essere rivelata dall’amministratore, essendo l’acquirente ancora un soggetto estraneo al condominio. Quindi l’amministratore, per non violare la privacy del venditore, dovrà rilasciare l’attestazione solo a quest’ultimo, che a sua volta la consegnerà all’acquirente.
Violazione della privacy in bacheca
Non è possibile affiggere in bacheca avvisi per il pagamento delle quote con l’indicazione dei condomini che ancora non hanno regolarizzato la propria posizione. La bacheca infatti è di norma collocata in un luogo accessibile a tutti, anche agli estranei, sicché le informazioni in essa contenute devono preservare la privacy dei condomini da occhi indiscreti.
Ne consegue che – fermo restando il diritto di ciascun condomino di conoscere, anche di propria iniziativa, gli inadempimenti altrui rispetto agli obblighi condominiali – l’affissione nella bacheca dell’androne condominiale, da parte dell’amministratore, dell’informazione concernente le posizioni di debito del singolo condomino costituisce un’indebita diffusione di dati personali.
Allo stesso modo, la bacheca non può contenere l’indicazione dell’ordine del giorno di un’assemblea se in esso vi è il riferimento a uno o più condomini (ad esempio: «Decisione in merito all’opposizione al decreto ingiuntivo presentata dal condomino Mario Bianchi»).
Visione delle telecamere di videosorveglianza
Se da un lato il singolo condomino può sì installare telecamere di sicurezza private a tutela della propria abitazione, queste non possono tuttavia inquadrare gli spazi comuni (come scale e androne) a meno che non si tratti di un impianto di videosorveglianza condominiale, voluto quindi dall’assemblea. Quest’ultimo infatti, purché debitamente segnalato con l’apposito cartello, può riperdere anche le aree condominiali.
La visione dei filmati però è riservata solo all’amministratore. Nessun condomino, a meno di ottenere l’ordine del giudice o per esigenze giudiziarie (ad esempio allegazione a una querela), ne può vedere il contenuto.
I diritti dell’affittuario
I diritti che consentono limitazioni alla privacy dei condomini spettano solo ai condomini stessi e non ai terzi che, a seguito di un contratto di affitto (ma lo stesso dicasi in caso di comodato), abbiano la detenzione dell’immobile. Questi infatti non possono essere considerati “condomini”.
Cosa rischia l’amministratore che viola la privacy?
L’illecito commesso dall’amministratore che viola la privacy dei condomini dà diritto alla vittima a esigere il risarcimento del danno a seguito di una causa civile. La condotta può essere inquadrata anche da un punto di vista penale, consentendo così di sporgere querela per il reato di illecito trattamento di dati.
La violazione della privacy è un tema molto delicato all’interno di un condominio. È importante che l’amministratore sia consapevole dei limiti e delle responsabilità che ha nella gestione dei dati personali dei condomini. Rispettare la privacy di ogni individuo è fondamentale per instaurare un clima di fiducia e tranquillità all’interno della comunità condominiale.
Conclusioni
La protezione della privacy dei condomini è un aspetto fondamentale nella gestione di un condominio. Sebbene l’amministratore abbia il compito di gestire i dati personali dei condomini per svolgere le sue funzioni, è importante che sia consapevole dei limiti imposti dalla legge e rispetti i diritti individuali.
L’amministratore ha l’obbligo di proteggere i dati personali dei condomini, evitando la divulgazione non autorizzata o la diffusione inappropriata delle informazioni riservate. Ci sono situazioni in cui è consentito comunicare alcune informazioni, come i nomi dei morosi, ma solo ai condomini interessati o in determinate circostanze.
Affiggere avvisi o comunicazioni riservate sulla bacheca condominiale può costituire una violazione della privacy, poiché queste informazioni potrebbero essere accessibili a estranei. È fondamentale rispettare la riservatezza dei condomini e adottare misure appropriate per proteggere i loro dati personali.
Anche l’installazione di telecamere di videosorveglianza richiede attenzione. Sebbene i condomini abbiano il diritto di proteggere la propria abitazione, è necessario evitare l’inquadramento delle aree comuni, a meno che non si tratti di un impianto condominiale autorizzato. Inoltre, l’accesso ai filmati delle telecamere deve essere limitato all’amministratore o a situazioni specifiche autorizzate dalla legge.
Infine, è importante ricordare che i diritti che consentono limitazioni alla privacy spettano solo ai condomini e non ai terzi, come gli affittuari. Gli affittuari non hanno gli stessi diritti dei condomini e la loro privacy deve essere preservata.
In caso di violazione della privacy da parte dell’amministratore, i condomini hanno il diritto di richiedere il risarcimento del danno attraverso un’azione civile. In alcuni casi, la violazione della privacy può costituire anche un reato penale, che può essere perseguito legalmente.
In conclusione, l’amministratore di condominio ha la responsabilità di gestire correttamente i dati personali dei condomini, rispettando la loro privacy e garantendo la sicurezza delle informazioni. Con una corretta comprensione delle norme che tutelano la privacy condominiale e una gestione adeguata dei dati, si può creare un ambiente armonioso e rispettoso all’interno del condominio.
