La gestione di un condominio senza amministratore è possibile, ma è importante comprendere le regole e le dinamiche coinvolte in questa situazione. Dopo la riforma del condominio del 2012, la legge ha stabilito un limite preciso al di sopra del quale il condominio è obbligato a nominare un amministratore. Questo limite è fissato a 8 unità immobiliari (non 8 inquilini, come spesso erroneamente si pensa). Oltre questo numero di unità immobiliari, la presenza dell’amministratore di condominio è obbligatoria per legge.
La figura dell’amministratore è definita dalla legge con i suoi doveri, ruoli, qualifiche professionali e formazione. L’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile elenca una serie di requisiti indispensabili per l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio. Tra questi requisiti, ci sono il pieno godimento dei diritti civili e politici, il possesso di almeno un diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequenza di corsi di formazione e aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale. A partire dal 9 ottobre 2014, in virtù del decreto ministeriale n. 140/2014, gli amministratori di condominio sono anche obbligati a seguire corsi di formazione continua.
Status di Condominio Senza Amministratore
Al di sotto delle 8 unità immobiliari, sebbene non sia obbligatorio nominare un amministratore, il condominio rimane comunque un’entità giuridica e deve adempiere ai suoi doveri e obblighi. La costituzione di uno status di condominio si verifica automaticamente ogni volta che in un edificio con parti comuni coesistono almeno due proprietari. Secondo la sentenza delle Sezioni Unite n. 2046/2006, il condominio si configura al momento della vendita del primo appartamento da parte del proprietario originario all’acquirente. Quindi, non esiste un numero minimo di condomini per la costituzione di un condominio, ma ci devono essere almeno due proprietari per avere una cosa comune da gestire. Per quanto riguarda la ripartizione delle spese comuni, verranno applicate le tabelle millesimali, a meno che i condomini non si accordino per una diversa ripartizione.
Condominio Minimo: Cos’è?
Un condominio minimo è un edificio composto da almeno due unità immobiliari e due proprietari. Se il numero di proprietari supera il limite minimo per un condominio, ma non raggiunge l’obbligo di 8 proprietari, si parla di condominio piccolo. In un condominio minimo o piccolo, si applicano tutte le regole del codice civile relative ai condomini, ad eccezione dell’obbligo di nominare un amministratore e di adottare un regolamento.
La Gestione di un Condominio Senza Amministratore
In un condominio senza amministratore, la gestione può essere complessa, soprattutto quando sono previsti lavori di manutenzione straordinaria. Senza la figura dell’amministratore, la gestione fiscale del condominio, in particolare in caso di lavori straordinari, può diventare difficile. Pertanto, è consigliabile che almeno uno dei condomini svolga il ruolo di referente e si occupi della gestione generale dell’edificio. Questo referente può essere scelto in assemblea tra i condomini.
Condominio Minimo: Regole e Norme
In passato, si è discusso se le norme sul condominio si applicassero ai piccoli condomini. Tuttavia, una sentenza della Cassazione Sezioni Unite e una riforma recente hanno chiarito che le norme del condominio si applicano anche ai piccoli e minimi condomini. Questo significa che anche nei condomini minimi si applicano le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese comuni.
Un Regolamento per il Condominio Minimo
Nonostante non sia obbligatorio, in un condominio minimo, è consigliabile stilare un regolamento di condominio e nominare un referente che si occupi della gestione. Il regolamento può aiutare a definire le regole e le procedure per la gestione dell’edificio. Anche il condominio minimo deve avere un codice fiscale indipendente da quello dei condomini e deve adempiere a determinati doveri, tra cui la ripartizione delle spese in base alle tabelle millesimali.
Confronto tra Condominio Piccolo e Condominio Minimo
Un condominio piccolo è un edificio con più di quattro unità immobiliari ma non più di 8, mentre un condominio minimo ha almeno due proprietari e non più di 4 unità immobiliari. Per entrambi, non è obbligatorio nominare un amministratore di condominio. Tuttavia, le regole e gli obblighi sono gli stessi.
Tabelle Millesimali e Condominio Minimo e Piccolo
Anche nei condomini piccoli o minimi, la ripartizione delle spese per le parti comuni si basa sulle tabelle milles
imali. Tuttavia, è possibile apportare modifiche alle tabelle millesimali se i valori delle proprietà sono significativamente diversi dalla metà, giustificando una diversa ripartizione delle spese.
Assemblea di un Condominio Minimo
L’assemblea di un condominio minimo o piccolo segue le stesse regole dell’assemblea di un condominio regolare. Le delibere e i quorum necessari sono disciplinati dal codice civile. In un condominio con solo due proprietari, è necessario raggiungere l’unanimità per adottare una delibera, come confermato dalla Corte di Cassazione.
In caso di stallo o impossibilità di raggiungere l’unanimità, è possibile fare ricorso al giudice, che può nominare un amministratore per il condominio minimo.
Convocazione dell’Assemblea in un Condominio Minimo o Piccolo
La convocazione dell’assemblea di un condominio minimo o piccolo segue le stesse regole di un condominio regolare. La convocazione deve essere inviata tramite lettera raccomandata o a mano e deve contenere l’ordine del giorno, con un anticipo di almeno 5 giorni rispetto all’assemblea.
Codice Fiscale del Condominio
Ogni condominio deve avere un codice fiscale identificativo, anche nei condomini minimi o piccoli. Questo codice fiscale è necessario per effettuare pagamenti, versare ritenute d’acconto per lavoratori o professionisti, presentare il Modello 770 e beneficiare delle detrazioni fiscali per lavori sulle parti comuni.
L’attribuzione del codice fiscale del condominio e la sua gestione possono essere effettuate da uno dei condomini designato come referente. La richiesta del codice fiscale deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate tramite il modello AA5/6.
Detrazioni Fiscali per Lavori nel Condominio Senza Codice Fiscale
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, per beneficiare delle detrazioni fiscali per i lavori sulle parti comuni in un condominio senza codice fiscale, è necessario richiedere il codice fiscale del condominio. Inoltre, i lavoratori o le imprese che eseguono i lavori dovrebbero emettere fatture riferite al condominio e non ai singoli condomini.
Gestione del Conto Corrente del Condominio
L’apertura di un conto corrente condominiale non è obbligatoria, ma è consigliabile per una gestione più efficiente. Uno dei condomini può aprire un conto corrente a nome del condominio e far confluire i fondi necessari alla gestione dell’edificio. Questo conto corrente può essere utilizzato per raccogliere le quote condominiali, pagare le bollette e gestire le spese comuni. Il condominio è tenuto a versare la ritenuta d’acconto per i lavoratori o professionisti che eseguono lavori e a presentare il Modello 770 come parte delle dichiarazioni fiscali.
Informativa all’Ingresso dell’Edificio
I condomini sono obbligati ad affiggere all’ingresso dell’edificio un’informativa con i recapiti di almeno un soggetto di riferimento tra i vari proprietari, in modo che siano noti ai terzi. Questa previsione introduce la figura del condomino che svolge “funzioni analoghe” a quelle dell’amministratore, in particolare nei condomini senza amministratore.
Obblighi del Condominio Minimo e Piccolo
I condomini minimi e piccoli, come tutti i condomini, devono adempiere a determinati obblighi fiscali. Tra questi obblighi, ci sono l’obbligo di avere un codice fiscale identificativo, il versamento delle ritenute d’acconto in caso di lavoratori o professionisti, e la presentazione del Modello 770 come parte delle dichiarazioni dei redditi.
Nonostante l’assenza di un amministratore, il condominio deve rispettare queste disposizioni fiscali, ma non deve adempiere agli adempimenti specifici legati all’amministratore. La figura del referente condominiale può svolgere un ruolo chiave nella gestione di queste questioni fiscali.
