L’amministratore di condominio è una figura chiave nella gestione degli edifici condominiali. Questo articolo offre una panoramica dei compiti e delle responsabilità di un amministratore di condominio, oltre a fornire informazioni sulle sue qualifiche e sulle procedure di nomina e revoca.
Ruolo dell’amministratore di condominio
L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio, incaricato di gestire gli affari comuni e garantire il corretto funzionamento dell’edificio. Il suo ruolo è definito dall’articolo 1130 del Codice Civile italiano, che lo assimila a un mandatario con rappresentanza.
Prima della riforma del condominio del 2012, chiunque avesse la capacità di agire poteva ricoprire il ruolo di amministratore, senza necessità di qualifiche particolari. Spesso erano i pensionati che vivevano nel condominio a svolgere questa funzione a tempo pieno.
Requisiti per l’amministratore di condominio
Oggi, l’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile elenca una serie di requisiti indispensabili per esercitare l’attività di amministratore di condominio. Questi requisiti includono:
- Pieno godimento dei diritti civili e politici.
- Il conseguimento di almeno un diploma di scuola superiore di secondo grado.
- La frequentazione di corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale.
- Obbligo di seguire corsi di formazione continua a partire dal 9 ottobre 2014.
La legge consente anche a società di svolgere l’attività di amministratore di condominio, purché rispettino i requisiti richiesti.
Nomina dell’amministratore di condominio
La nomina dell’amministratore è obbligatoria in tutti i condomini con più di 8 unità immobiliari. In caso contrario, i condomini possono gestire autonomamente il condominio.
La nomina dell’amministratore può avvenire attraverso un’assemblea condominiale, e l’art. 1136 del Codice Civile stabilisce che è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea. In generale, per la nomina dell’amministratore, è richiesta una maggioranza di almeno 500 millesimi (metà del valore dell’edificio), come stabilito dalle tabelle millesimali.
Se il regolamento di condominio non contiene le tabelle millesimali, l’assemblea o l’autorità giudiziaria possono assegnare a ciascun condomino una quota. La nomina dell’amministratore è valida se approvata dalla maggioranza dei condomini che rappresentano la maggioranza delle quote.
Invalidazione della nomina dell’amministratore di condominio
L’ammontare del compenso dell’amministratore non è fissato per legge. Tuttavia, se l’amministratore non specifica chiaramente l’importo dovuto al momento dell’accettazione della nomina o del rinnovo, la nomina è considerata nulla.
La legge prevede anche la possibilità di subordinare la nomina dell’amministratore alla stipula di una polizza assicurativa per la responsabilità civile, che copre i danni derivanti dalle azioni dell’amministratore.
Mancata nomina di un nuovo amministratore di condominio
Se l’assemblea non riesce a nominare un nuovo amministratore, ci sono due opzioni:
- Ciascun condomino ha il diritto di rivolgersi all’autorità giudiziaria, che può nominare un amministratore “giudiziale” con decreto su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
- L’amministratore uscente può continuare a svolgere le sue funzioni in via provvisoria (o ad interim) fino a quando non verrà nominato un nuovo amministratore o confermato l’attuale.
Durata della carica dell’amministratore
L’amministratore di condominio dura in carica per un anno e il suo mandato può essere rinnovato per un altro anno. La revoca dell’amministratore non è legata a un motivo specifico e può essere decisa in qualsiasi momento dall’assemblea condominiale. In caso di revoca, il condominio può nominare un nuovo amministratore o continuare con uno temporaneo fino a una nuova nomina.
L’amministratore di condominio ha diversi doveri nei confronti dell’assemblea, tra cui eseguire le delibere assembleari e garantire il rispetto del regolamento del condominio. Deve anche occuparsi della gestione finanziaria del condominio, riscuotere i contributi dei condomini, pagare le spese comuni e gestire il conto corrente bancario o postale del condominio. Deve fornire attestazioni relative allo stato dei pagamenti dei condomini e comunicare i dati necessari.
L’amministratore deve anche mantenere vari registri, come il registro di anagrafe condominiale, il libro delle delibere e il libro delle ricevute e delle spese. Inoltre, deve partecipare alle assemblee condominiali, tenere una relazione dei verbali, eseguire le deliberazioni, riferire sulle spese comuni e sull’andamento del condominio, e fornire copia della documentazione a chiunque ne faccia richiesta.
L’ amministratore svolge un ruolo cruciale nel garantire la gestione efficace del condominio e nell’assicurare che gli affari comuni siano amministrati in modo trasparente e corretto. I condomini devono comunicare e collaborare con l’amministratore per assicurarsi che il condominio sia gestito nel miglior interesse di tutti i proprietari.
