Definizione della multa condominiale: cosa rappresenta?
Per comprendere appieno il concetto di multa condominiale, esaminiamo come essa è definita all’interno del codice civile. L’articolo 70 delle disposizioni attuative al codice civile stabilisce che “Per le violazioni del regolamento di condominio, è possibile stabilire, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. Questa somma viene destinata al fondo gestito dall’amministratore per le spese ordinarie. La decisione di infliggere la sanzione condominiale è presa dall’assemblea con le maggioranze previste al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice.”
Prima dell’entrata in vigore della legge del 2012, che ha apportato riforme al condominio, il limite massimo per la multa condominiale era notevolmente inferiore (Legge 11 dicembre 2012 n° 220).
Osservando attentamente la norma, è evidente che il legislatore utilizza il verbo “può” in riferimento all’applicazione della multa. Ciò implica che non basta una semplice violazione del regolamento per comminare una sanzione pecuniaria, ma è necessaria una deliberazione dell’assemblea. La multa non è inflitta da un’autorità pubblica, ma da privati. Si tratta di uno dei rari casi in cui una sanzione pecuniaria è applicata tra privati.
In breve, la multa condominiale rappresenta una sanzione pecuniaria che regola i rapporti tra privati. Si tratta di una sanzione privata con applicazione diretta, che non richiede un provvedimento giudiziario. Il suo importo massimo è di 200 euro, ma può salire a 800 euro in caso di recidiva. La sua applicazione è basata su una deliberazione dell’assemblea, come vedremo in seguito.
La deliberazione dell’assemblea condominiale
La violazione del regolamento condominiale da parte di un condomino deve essere verificata e debitamente documentata attraverso qualsiasi mezzo consentito dalla legge. Una volta stabilita la violazione, l’assemblea può deliberare l’applicazione della sanzione pecuniaria, ossia la multa.
Il regolamento deve includere una clausola che prevede la possibilità di comminare multe per violazioni. La norma violata deve essere in vigore prima della commissione della violazione del regolamento di condominio. L’articolo 1136 del codice civile stabilisce che “L’assemblea in prima convocazione è validamente costituita con la partecipazione di condomini che rappresentino almeno due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”. Per la delibera, è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell’edificio.
L’amministratore può imporre la multa condominiale?
L’articolo 72 delle disposizioni attuative al codice civile afferma che “I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni degli articoli precedenti 63, 66, 67 e 69”. Tuttavia, l’articolo 70 delle disposizioni attuative non è incluso nell’elenco delle disposizioni che disciplinano le sanzioni pecuniarie. Di conseguenza, nulla vieta che la multa possa essere comminata da un organo diverso dall’assemblea. Infatti, l’articolo 70 stabilisce che spetta all’assemblea deliberare sulle sanzioni condominiali, ma l’articolo 72 non esclude la possibilità di deroghe a questa norma.
Pertanto, è possibile imporre una multa condominiale, laddove il regolamento condominiale lo preveda espressamente, anche direttamente da parte dell’amministratore condominiale.
È possibile contestare una multa condominiale?
Come tutte le decisioni prese dall’assemblea, anche la decisione di comminare una multa può essere contestata davanti all’autorità giudiziaria competente in materia e luogo. L’articolo 1137 del codice civile afferma che: “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può fare appello all’autorità giudiziaria per chiederne l’annullamento entro trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.”
Le dispute in materia condominiale, e quindi anche le deliberazioni, rientrano tra i casi in cui è obbligatorio il tentativo di mediazione precontenziosa prima di presentare una causa in tribunale. Di conseguenza, prima di avviare un procedimento giudiziario, è necessario cercare di risolvere il problema attraverso la mediazione precontenziosa davanti a uno degli organi autorizzati dal Ministero.
Destinazione dei fondi derivanti dalla multa condominiale
L’articolo 70 delle disposizioni attuative al codice civile, menzionato all’inizio di questa guida, chiarisce la destinazione dei fondi raccolti attraverso le sanzioni pecuniarie in condominio. L’importo riscosso è destinato al fondo per le spese ordinarie gestito dall’amministratore.
Cosa accade se il condomino inadempiente non paga la multa?
Se un condomino non paga una multa, il rimedio per il recupero delle somme dovute a seguito dell’applicazione della multa condominiale segue le procedure tradizionali per il recupero dei crediti davanti all’autorità giudiziaria competente.
L’articolo 63 delle disposizioni attuative al codice civile stabilisce che per il recupero dei contributi basati sulla ripartizione approvata dall’assemblea, l’amministratore può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo senza necessità di autorizzazione, nonostante l’opposizione,
e deve comunicare ai creditori ancora insoddisfatti i dati relativi ai condomini inadempienti.
Le regole sulle multe e le sanzioni condominiali
Ogni condominio ha il proprio regolamento condominiale che contiene norme specifiche, le quali possono variare da un condominio all’altro. Inoltre, il regolamento include le diverse sanzioni per le violazioni del regolamento di condominio.
A seconda delle disposizioni presenti nel regolamento, possono essere previste diverse violazioni che portano a diverse sanzioni condominiali. Inoltre, ci sono diverse multe per punire le violazioni del regolamento condominiale.
Un caso particolarmente interessante riguarda il conferimento dei rifiuti. Se il regolamento condominiale contiene disposizioni sul conferimento dei rifiuti, l’articolo 70 delle disposizioni attuative del codice civile consente di comminare una multa al condomino inadempiente (oltre a quella prevista dalla Legge, che viene comminata dalla Polizia Municipale).
Altre circostanze comuni includono il mancato rispetto delle ore di silenzio, la violazione delle regole sul parcheggio (noto come “parcheggio selvaggio”) o la produzione di odori molesti.
L’applicazione di una sanzione pecuniaria per la violazione del regolamento di condominio, nota come multa condominiale, è un argomento spesso oggetto di discussione sia durante le assemblee condominiali che online, dove sono presenti numerose discussioni sul tema.
Quando è valida la multa condominiale?
Per riassumere, citiamo tre condizioni per la validità di una multa condominiale:
a) La sanzione può essere comminata solo se la norma violata è già presente nel regolamento al momento della violazione.
b) È consigliabile inserire la previsione della sanzione nel regolamento condominiale anziché deliberarla in assemblea.
c) Poiché si tratta di una questione legata al regolamento, è sempre necessario ottenere il voto favorevole della maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore millesimale dell’edificio per approvare o revisionare la norma contenente la previsione della sanzione.
Procedure di accertamento delle violazioni
Per applicare una sanzione pecuniaria tramite un’assemblea, è necessario disporre di documentazione adeguata o è sufficiente avere una testimonianza da parte di uno o più condomini o di un estraneo?
Abbiamo visto che l’irrogazione della sanzione rientra nella competenza dell’assemblea, ma le modalità di accertamento della violazione non sono chiare. Sappiamo solo che l’accertamento della violazione avviene al di fuori delle aule di giustizia.
Per evitare contestazioni sulla validità della delibera (a causa di violazioni dei diritti dei singoli condomini) o eventuali eccessi di potere, è consigliabile seguire alcune norme. L’accertamento basato su elementi documentali dovrebbe essere parte integrante del verbale dell’assemblea che infligge la sanzione, in modo da poter dimostrare sempre la violazione.
In questo contesto, è utile includere nel regolamento una procedura di accertamento chiara e precisa.
Regolamento condominiale: di cosa si tratta?
Il legislatore non ha fornito una definizione univoca di regolamento condominiale, e la riforma del condominio non ha apportato contributi specifici in materia.
Secondo la giurisprudenza, “il regolamento di condominio, indipendentemente dalla sua origine e dal procedimento di formazione, si configura come un atto che agisce con un insieme di norme giuridicamente vincolanti per tutti i membri della comunità condominiale, influenzando un rapporto plurisoggettivo concettualmente unitario e costituendo una fonte di obblighi e diritti, non solo per la comunità condominiale nel suo complesso, ma soprattutto per i singoli condomini” (Cassazione n. 12342/1995).
Quando è obbligatorio il regolamento condominiale?
Il regolamento condominiale è obbligatorio nei condomini che superano i dieci condomini. Infatti, il primo comma dell’articolo 1138 afferma che “quando in un edificio il numero di condomini supera dieci, deve essere redatto un regolamento che contenga norme sull’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese in base ai diritti e agli obblighi di ciascun condomino, nonché regole per preservare l’aspetto dell’edificio e per la gestione”.
La maggioranza delle opinioni ritiene che il conteggio del numero di condomini debba fare riferimento al numero dei partecipanti al condominio anziché al numero delle unità abitative.
Il rispetto del regolamento condominiale
Una volta che il regolamento è stato approvato, esso ha effetto su tutti i partecipanti, nonché sugli eredi e gli aventi causa, a meno che non venga impugnato dai dissenzienti davanti all’autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla delibera. Per gli assenti, il termine decorre dalla data in cui ricevono la comunicazione della deliberazione.
Nel caso in cui siano presentate più impugnazioni per lo stesso regolamento, l’autorità giudiziaria emette una sola sentenza.
È compito dell’amministratore, secondo l’articolo 1130 del codice civile, modificato dalla legge n. 220/2012, occuparsi dell’osservanza del regolamento di condominio e mantenere il registro delle deliberazioni delle assemblee, al quale vanno allegati i documenti relativi alle sanzioni.
Ogni condomino può richiedere che l’amministratore intervenga per reprimere eventuali violazioni.
