La gestione dei posti auto in un condominio è una questione importante, ma il codice civile non disciplina specificamente questo aspetto. Tuttavia, è possibile trovare orientamenti utili per affrontare le controversie legate ai posti auto condominiali attraverso l’applicazione analogica di altre norme condominiali e grazie alla giurisprudenza.
Beni comuni e diritti dei condomini
In base all’articolo 1117 del codice civile, le aree di parcheggio di un condominio sono considerate beni comuni, a meno che non vi sia una specifica disposizione contraria. Questo significa che ogni condomino ha un diritto sui posti auto di proprietà comune, diritto proporzionale al valore della sua unità immobiliare, a meno che il titolo non preveda diversamente.
Turnazione dei posti auto in condominio
Poiché i posti auto sono beni comuni, non è consentito che solo alcuni condomini ne godano escludendo gli altri. Tuttavia, l’articolo 1130 del codice civile attribuisce all’amministratore del condominio il compito di disciplinare l’uso delle cose comuni nell’interesse comune, garantendo il miglior godimento a tutti i condomini.
Quindi, quando sorgono dispute legate alla mancanza di posti auto per tutti i residenti del condominio, è possibile stabilire sistemi di turnazione per garantire un accesso equo ai posti auto comuni, evitando così di escludere alcun condomino.
Limitazioni all’uso dei posti auto condominiali
Eventuali limitazioni all’uso dei posti auto condominiali possono essere introdotte solo con un voto unanime dell’assemblea condominiale attraverso un’apposita disposizione nel regolamento condominiale. La Corte di Cassazione ha stabilito che una delibera condominiale che escluda i proprietari dei locali commerciali dall’uso dei posti auto nel cortile comune è nulla. Questo perché la delimitazione dei posti auto a uso esclusivo è consentita solo per le unità immobiliari a uso abitativo.
Quando vengono stabilite assegnazioni di posti auto condominiali in uso esclusivo, è importante che queste non impediscano agli altri condomini di godere dei posti auto comuni secondo il loro diritto.
Posti auto per non residenti
In virtù della natura dei posti auto condominiali come beni comuni, i proprietari, indipendentemente dalla loro residenza, godono degli stessi diritti su questi posti. Questo significa che i residenti non possono escludere coloro che risiedono altrove dall’uso dei posti auto condominiali.
Tuttavia, quando una unità immobiliare viene affittata, locatore e conduttore possono stabilire come condividere il posto auto condominiale tra loro.
Usucapione dei posti auto condominiali
L’usucapione dei posti auto condominiali è possibile, ma solo in determinate circostanze. Ad esempio, se un condomino utilizza in modo esclusivo un posto auto per venti anni consecutivi, può acquisirne il possesso tramite usucapione. È importante che il posto auto sia stato delimitato in modo da escludere lecite e legittime intrusioni da parte degli altri condomini. L’uso esclusivo del posto deve essere garantito senza ingiustamente escludere gli altri condomini.
L’uso dei dissuasori nei parcheggi condominiali
L’uso dei dissuasori nei parcheggi condominiali è possibile solo se il posto auto è attribuito in via esclusiva a un condomino. È importante che non ci siano regole di turnazione che consentano ai posti auto comuni di essere temporaneamente a disposizione di tutti i condomini. Inoltre, l’installazione di dissuasori è legittima solo su proprietà esclusive, non condominiali.
Una recente sentenza del Tribunale di Torino ha stabilito che un dissuasore di parcheggio non può essere rimosso se è posizionato su una proprietà esclusiva e non condominiale.
In sintesi, la gestione dei posti auto condominiali richiede una corretta applicazione delle norme condominiali e una chiara comunicazione tra i condomini per garantire un uso equo e armonioso di tali spazi comuni.
