Il Regolamento Condominiale: Definizione e Giurisprudenza
Il regolamento condominiale è una parte fondamentale della gestione di un condominio. Tuttavia, il legislatore non ha fornito una definizione univoca di regolamento del condominio, e la riforma del condominio non ha apportato contributi specifici in materia. Secondo la giurisprudenza, il regolamento di condominio svolge la funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti della collettività. Si tratta di norme che influenzano sia i doveri che i diritti dei condomini (Cass. n. 12342/1995).
Obbligo di Regolamento Condominiale
In Italia, l’obbligo di avere un regolamento condominiale si applica ai condomini che superano i 10 unità. Questo obbligo è definito dal primo comma dell’articolo 1138 del codice civile. Il regolamento deve contenere norme sull’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio e le questioni relative all’amministrazione. È importante notare che il numero di condomini da considerare non si riferisce al numero di unità abitative, ma al numero di partecipanti al condominio.
Approvazione del Nuovo Regolamento Condominiale
L’articolo 1138 del codice civile stabilisce che l’iniziativa per la formazione di un nuovo regolamento o la revisione di uno esistente può essere presa da ciascun condomino. L’approvazione del nuovo regolamento richiede la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136, ovvero un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Una volta ottenuta l’approvazione per il nuovo regolamento di condominio, questo va allegato al registro dei verbali e delle assemblee. È importante notare che il nuovo regolamento può comunque essere impugnato secondo le regole ordinarie in materia di impugnazione delle delibere.
Regole per i Condomini in Condomini con meno di 10 Unità
Se il condominio ha meno di dieci unità, i condomini non possono richiedere un regolamento condominiale obbligatorio. In questo caso, le proposte relative alle regole condominiali devono essere sottoposte all’approvazione dell’assemblea condominiale, che può decidere se accettarle o respingerle.
Modifica del Regolamento Condominiale
La modifica del regolamento condominiale può variare a seconda che si tratti di un regolamento ordinario o di un regolamento contrattuale. Nel primo caso, ogni condomino può avviare l’iniziativa per la modifica del regolamento, e l’assemblea del condominio decide se accettare o respingere le modifiche con le stesse maggioranze previste per l’approvazione del nuovo regolamento. Nel caso di un regolamento contrattuale, è necessaria l’unanimità dei condomini per apportare modifiche.
Quorum per l’Approvazione del Regolamento e le Modifiche
L’ordinamento condominiale richiede un quorum specifico per l’approvazione del regolamento e per le modifiche. Si richiede la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. Questo stesso quorum si applica alle modifiche del regolamento condominiale o di una sua parte.
Limiti del Regolamento Condominiale
Il regolamento condominiale non può ledere i diritti di ciascun condomino come risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Inoltre, non può derogare alle disposizioni del codice civile relative ai condomini, tra cui quelle che riguardano le parti comuni, l’indivisibilità, le innovazioni, la rappresentanza, la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni, e l’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea. Il regolamento non può nemmeno vietare di possedere o detenere animali domestici. Alcuni limiti alla redazione del regolamento di condominio sono anche stabiliti dall’articolo 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile.
Tipi di Regolamento Condominiale
Esistono tre tipi di regolamento condominiale:
- Contrattuale (o negoziale): Questi regolamenti di condominio possono limitare i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà o sulle parti comuni. Possono ampliare i poteri di uno o più condomini o attribuire a uno o più di essi maggiori diritti. Questi regolamenti hanno natura contrattuale e devono essere approvati all’unanimità.
- Ordinario (o regolamento condominiale assembleare): Questi sono i regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti. Non possono limitare i diritti di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà.
- Giudiziale: Quando non è possibile giungere a un accordo in sede assembleare per la creazione di un regolamento, si può ricorrere all’autorità giudiziaria per la sua creazione.
Rispetto del Regolamento Condominiale
Una volta approvato, il regolamento condominiale è vincolante per tutti i partecipanti, nonché per gli eredi e gli aventi causa. Tuttavia, è possibile impugnare il regolamento entro trenta giorni dalla sua deliberazione, ed è compito dell’amministratore garantire il rispetto del regolamento. Per le infrazioni al regolamento condominiale, l’assemblea può stabilire sanzioni pecuniarie. L’ammenda varia da 200 a 800 euro in caso di recidiva. Il pagamento della multa avviene tramite l’amministratore e viene utilizzato per coprire le spese condominiali ordinarie.
**Contenuto del Regolamento Con
dominiale**
Il regolamento condominiale disciplina una serie di questioni, tra cui l’uso delle parti comuni, la partecipazione alle assemblee, la divisione delle spese condominiali e la privacy. Solitamente, il regolamento include anche regole relative al rumore al fine di garantire un ambiente pacifico tra i condomini. Il contenuto del regolamento è prescritto dall’articolo 1138 del codice civile.
La Multa Condominiale
La multa condominiale è una sanzione pecuniaria per chi viola il regolamento di condominio, come previsto dall’articolo 70 delle disposizioni attuative del codice civile. L’ammenda può variare da 200 a 800 euro in caso di recidiva. La multa viene pagata all’amministratore, che la utilizza per coprire le spese condominiali ordinarie. L’assemblea decide l’applicazione della multa per le violazioni del regolamento, richiedendo una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Se previsto nel regolamento, l’amministratore può irrogare direttamente la multa per le violazioni del regolamento condominiale.
