Cosa sono le spese condominiali e cosa comprendono?
Il tema della ripartizione delle spese condominiali è uno dei più controversi nel campo della gestione condominiale. Per comprendere meglio questo argomento, iniziamo con una definizione di cosa si intende per spese condominiali. Le spese condominiali sono le uscite finanziarie che coinvolgono l’intero condominio durante la sua gestione.
La ripartizione delle spese tra i condomini riguarda principalmente le spese necessarie, che comprendono le spese per la manutenzione e l’uso delle parti comuni, le spese per il funzionamento degli impianti, delle installazioni e dei servizi comuni, le spese per le innovazioni deliberate durante l’assemblea condominiale e, in generale, tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni e alla gestione dei servizi comuni.
Chi deve pagare le spese condominiali?
Le spese condominiali devono essere coperte da tutti coloro che partecipano al rapporto condominiale in qualsiasi modo. Il proprietario di un’unità immobiliare è responsabile delle spese del condominio, mentre il locatore e il conduttore contribuiscono alle spese condominiali in base agli accordi stabiliti nel contratto di locazione.
Come vengono ripartite le spese condominiali?
La ripartizione delle spese condominiali avviene in proporzione al valore delle proprietà di ciascun condomino e, inoltre, in base all’uso che ciascun condomino fa delle parti comuni e del beneficio che ne trae. Questa proporzione è determinata dalle tabelle millesimali, che sono parte integrante del regolamento di condominio.
Il sistema di ripartizione delle spese condominiali è disciplinato dagli articoli 1123-1126 del codice civile. L’articolo 1123 afferma che le spese devono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione al valore della loro proprietà, a meno che non ci sia un accordo diverso tra di loro. Inoltre, se le cose comuni servono in misura diversa ai condomini, le spese vengono ripartite in base a tale uso differenziato. Infine, se ci sono parti comuni destinate a servire solo una parte dell’edificio, le spese relative a queste parti sono a carico del gruppo di condomini che ne trae beneficio.
Le tabelle millesimali rappresentano uno strumento essenziale per calcolare il valore di ciascuna unità immobiliare in relazione alla sua posizione nell’edificio condominiale, alla metratura, al piano, all’esposizione, ecc. Queste tabelle sono obbligatorie quando il numero di condomini supera dieci. Ogni condomino può contribuire alla loro formazione, e per l’approvazione delle tabelle è sufficiente una maggioranza indicata dall’articolo 1136, secondo comma del codice civile.
In aggiunta alle tabelle millesimali, ci sono le tabelle d’uso, che aiutano a ripartire le spese relative ai beni e servizi comuni in base all’uso specifico di ciascun condomino.
Pagamento spese condominiali: obbligazioni condominiali
Prima della riforma del condominio del 2012 e della sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148/2008, l’obbligazione del condominio era considerata solida. Questo significava che il debito del condominio poteva essere richiesto integralmente a ciascun condomino, indipendentemente dalla sua quota millesimale e dal fatto che avesse già pagato la sua quota.
Con la riforma, le obbligazioni condominiali sono diventate parziarie e possono essere attribuite direttamente ai singoli condomini in proporzione alla loro quota. In altre parole, i creditori possono agire solo contro i condomini inadempienti e non contro uno qualsiasi dei condomini per l’intero importo del debito.
Fondo speciale per interventi di manutenzione straordinaria
La riforma del condominio del 2012 ha reso obbligatorio l’istituto del fondo speciale per affrontare interventi di manutenzione straordinaria. Questo fondo assicura che il condominio abbia i fondi necessari per finanziare opere di manutenzione straordinaria e innovazioni approvate dall’assemblea. Deve essere pari all’importo dei lavori da svolgere, e i fondi disponibili e le riserve devono essere riportati nel rendiconto annuale del condominio.
Ripartizione spese condominiali: fondo morosi
La riforma non ha previsto esplicitamente la possibilità di costituire un fondo cassa per affrontare i problemi di liquidità causati dai condomini morosi. Tuttavia, la giurisprudenza ha riconosciuto la legittimità di istituire un fondo per morosi al fine di affrontare i pagamenti in sospeso. Questo fondo rappresenta una sorta di prestito, che verrà restituito se il credito viene recuperato.
Il fondo per morosi richiede l’approvazione unanime di tutti i condomini, poiché rappresenta un sacrificio per i condomini in regola. Tuttavia, offre una soluzione per affrontare i condomini inadempienti senza gravare sui condomini virtuosi.
Il residuo attivo del fondo speciale
Quando l’anno di gestione condominiale si conclude con un avanzo, l’assemblea condominiale può decidere come utilizzare l’importo in eccesso. I condomini possono scegliere di ridistribuirlo in base ai loro millesimi o di destinare i fondi all’istituzione di un fondo speciale per futuri interventi di manutenzione ordinaria.
