Il supercondominio, sebbene non abbia una definizione esplicita nel codice civile, trova la sua giustificazione giuridica implicitamente nell’articolo 1117 bis del codice civile. Secondo la supercondominio definizione: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.”
A differenza del condominio, il supercondominio è caratterizzato da un complesso edilizio composto da diversi corpi di fabbrica, più o meno dotati di autonomia strutturale, ma uniti dalla presenza di una serie di opere e servizi comuni che interessano l’intero complesso edilizio. Tra questi beni comuni vi possono essere impianti di riscaldamento, condizionamento, parcheggi, strade e vialetti di accesso condivisi da più edifici.
Di conseguenza, il supercondominio rappresenta un insieme di condomini che condividono determinati beni e servizi comuni. In generale, sul supercondominio si applicano, per estensione ed integrazione analogica, i principi e le disposizioni contenuti nel codice civile relativi al condominio.
La definizione di supercondominio secondo la Cassazione
A differenza del condominio, la definizione di supercondominio è stata precisata dalla Cassazione civile, attraverso la sentenza 19939/2012. Secondo tale pronuncia:
- La fattispecie legale del supercondominio riguarda una pluralità di edifici, che possono o meno costituire distinti condomini, ma che sono inclusi in una più ampia organizzazione condominiale. Questi edifici sono legati tra loro dalla presenza di beni, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera). Questi elementi comuni sono in rapporto di accessorietà con gli edifici stessi.
- Per costituire un supercondominio, non è necessaria la manifestazione di volontà da parte dell’originario costruttore né da parte di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio. È sufficiente che i singoli edifici condividano materialmente alcuni impianti o servizi inclusi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 del codice civile.
- Le norme sul condominio si applicano integralmente al supercondominio, anziché quelle sulla comunione.
Quando si costituisce il supercondominio?
Il supercondominio viene di solito previsto durante la fase di pianificazione da parte dell’originario costruttore del complesso edilizio. È richiamato in ciascun atto di compravendita stipulato con gli acquirenti e futuri condomini. In alternativa, l’assemblea dei condomini può decidere di costituire il supercondominio successivamente. Secondo le norme sul supercondominio, la delibera è valida se adottata con almeno la metà del valore millesimale dell’intero complesso edilizio e la maggioranza dei presenti. La validità della delibera è annullata nel caso in cui imponga ai condomini vincoli limitativi dei loro diritti sulle proprietà individuali o sull’uso dei beni comuni del supercondominio.
Il supercondominio è sempre obbligatorio?
La costituzione del supercondominio non è obbligatoria e rimane alla discrezione delle parti decidere se, in presenza di più edifici che compongono un unico complesso, stabilire un unico condominio o costituire condomini autonomi per ciascun edificio, affiancandoli a un supercondominio per la gestione dei beni comuni e dei servizi condivisi.
La legge consente che i beni comuni siano soggetti alla disciplina del condominio, anche se si riferiscono a edifici strutturalmente autonomi che costituiscono condomini separati. Le recenti pronunce della Corte di Cassazione hanno stabilito che le norme del condominio devono essere applicate ai supercondomini negli edifici (Cass. Civ. n. 3102/93; Cass. Civ. n. 9355/00; Cass. Civ. n. 8066/05).
Qual è il regolamento del supercondominio?
Per quanto riguarda il regolamento del supercondominio, si applicano gli stessi principi che governano il regolamento condominiale. Di solito, il regolamento è predisposto dall’originario costruttore insieme ai regolamenti dei singoli condomini. In alternativa, il regolamento del supercondominio può essere deliberato successivamente, in concomitanza con lo scioglimento del condominio e la costituzione dei singoli condomini e del supercondominio.
Il regolamento disciplina l’uso dei servizi e dei beni comuni, tra cui servizi di portineria, riscaldamento, l’utilizzo degli spazi comuni, dei parcheggi e stabilisce la ripartizione delle spese del supercondominio.
Organi e amministratore del supercondominio
Il supercondominio è dotato di organi specifici con ruoli definiti dalla legge, fondamentali per il suo funzionamento.
L’assemblea del supercondominio è costituita dall’insieme dei condomini ed è l’organo sovrano di questa organizzazione. L’assemblea del supercondominio ha gli stessi compiti dell’assemblea condominiale e non può essere sostituita dalla riunione degli amministratori dei singoli condomini, a meno che non ci sia una delega specifica conferita loro da ciascun condomino.
La Corte Suprema ha stabilito che ogni condomino ha il diritto di partecipare all’assemblea del supercondominio (Cass. Civ. n. 7894/94; Cass. Civ. n. 5333/97).
L’art. 67 del codice civile prevede che quando ci sono più di sessanta
proprietari, ciascun condominio deve nominare il proprio rappresentante per partecipare all’assemblea del supercondominio, votando per la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore del supercondominio.
L’amministratore del supercondominio è l’organo esecutivo delle delibere dell’assemblea. La sua nomina è obbligatoria per tutti i supercondomini. L’amministratore ha il potere di gestire i beni del supercondominio. Questa nomina può ricadere su uno degli amministratori dei singoli edifici oppure essere stabilita attraverso una turnazione annuale, come previsto dal regolamento.
Quando avviene lo scioglimento del supercondominio?
Nel caso in cui l’organizzazione del supercondominio diventi superflua, è possibile procedere al suo scioglimento, trasferendo i beni comuni sotto la diretta amministrazione dei singoli condomini. Lo scioglimento del supercondominio non può essere imposto dall’autorità giudiziaria quando comporta oneri ai condomini per la risistemazione dei beni comuni tra gli edifici. In questo caso, solo l’assemblea può deliberare lo scioglimento del supercondominio.
Pertanto, se ci sono condizioni che consentono la divisione in edifici autonomi e sono presenti i presupposti necessari, l’assemblea può decidere lo scioglimento con la maggioranza prevista dall’art. 1136, cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se non viene raggiunta la maggioranza richiesta, ma sussistono i presupposti, un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio che richiede la separazione può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere il scioglimento del supercondominio.
Nel caso in cui la divisione non sia possibile senza apportare modifiche agli edifici o siano necessarie opere per adeguare le proprietà comuni tra i condomini, la maggioranza richiesta è quella prevista dall’art. 1136, comma 5 del codice civile, per le delibere riguardanti innovazioni. In altre parole, è necessaria una maggioranza composta da un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno i due terzi del valore dell’edificio.
