Le millesimali condominiali, cosa indicano? Qual è il processo di creazione delle tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali condominiali costituiscono uno strumento finalizzato a determinare il valore di ogni singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni all’interno di un edificio. Questo valore, definito dalla legge, è espresso in termini millesimali (art. 68 disp. att. c.c.) e riguarda esclusivamente la collocazione dell’unità immobiliare all’interno del complesso condominiale.
Ma come si procede alla stesura delle tabelle millesimali? Nell’elaborazione di questi valori non si tiene conto del canone di locazione, delle migliorie apportate all’immobile o delle sue condizioni di manutenzione.
Le tabelle millesimali sono normalmente allegati al regolamento condominiale, quando previsto, specialmente quando il numero di condomini supera la soglia di dieci unità. Tuttavia, possono essere redatte indipendentemente dalla presenza di un regolamento anche negli edifici con un numero limitato di condomini.
Ripartizione delle spese e il ruolo delle tabelle millesimali
Ma qual è la relazione tra le spese condominiali e le tabelle millesimali?
La distribuzione delle spese tra i condomini riguarda le spese necessarie per la gestione e il funzionamento del condominio, fatta eccezione solo per le spese relative alle unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini. Una volta che la ripartizione delle spese tramite le tabelle millesimali è stata approvata dall’assemblea condominiale, sorge l’obbligo di corrispondere tali spese.
Secondo le tabelle di ripartizione delle spese condominiali, tutti coloro che partecipano in qualsiasi modo al condominio sono tenuti a coprire le spese condominiali. Il proprietario dell’unità immobiliare è responsabile delle spese del condominio, mentre il locatore e il conduttore partecipano alle spese condominiali conformemente a quanto stabilito nel contratto di locazione.
In merito al calcolo delle spese condominiali in millesimi, il pagamento di queste spese è basato sulla ripartizione delle quote millesimali condominiali. Le tabelle millesimali non influiscono solamente sulla suddivisione in millesimi delle spese, ma determinano anche i quorum richiesti nelle deliberazioni dell’assemblea condominiale, le decisioni riguardanti le parti comuni e le ripartizioni delle spese condominiali. Pertanto, è cruciale calcolare le spese condominiali in base alle millesimi.
Normativa riguardante le tabelle millesimali
L’articolo 1118 del codice civile stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, a meno che il titolo di proprietà non disponga diversamente, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare di sua competenza.
L’articolo 1123 c.c., inoltre, specifica che le spese necessarie per la manutenzione e l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, nonché per la fornitura di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, devono essere sostenute dai condomini in proporzione al valore delle loro proprietà, a meno che non vi sia un accordo diverso.
Per riepilogare, la normativa sulle tabelle millesimali prevede che:
- Le tabelle millesimali condominiali sono un documento allegato al regolamento di condominio.
- Sono obbligatorie solo quando il numero di condomini supera dieci.
- Ogni condomino può prendere l’iniziativa di crearle o possono essere redatte anche in assenza di un regolamento condominiale.
- Per l’approvazione delle tabelle millesimali, sono sufficienti le maggioranze indicate dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile. In altre parole, è richiesta la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenta almeno 500 millesimi di proprietà.
Le diverse tipologie di tabelle millesimali
Il tipo di tabella millesimale condominiale varia in base alla modalità di redazione. Le tabelle millesimali possono essere classificate in tre categorie:
- Tabelle contrattuali: vengono inserite negli atti di vendita e sono approvate dall’acquirente insieme al regolamento contrattuale.
- Tabelle assembleari: sono approvate in un secondo momento dopo la costruzione, collettivamente da tutti i condomini.
- Tabelle giudiziali: sono stabilite dal giudice in seguito a una perizia. In quest’ultimo caso, i condomini possono rivolgersi al giudice civile competente per ottenere la creazione ex novo delle tabelle millesimali o la revisione di quelle già esistenti.
Definizione delle tabelle d’uso: qual è il loro scopo?
Come discusso in precedenza, le tabelle millesimali consentono di distribuire le spese condominiali in proporzione al valore della proprietà all’interno del condominio. Queste sono anche conosciute come tabelle di proprietà per distinguerle dalle tabelle d’uso.
Le tabelle d’uso servono a suddividere le spese relative a beni e servizi comuni in base all’uso specifico di ciascun condomino. L’uso che un condomino fa di un determinato bene comune non dipende dal valore della proprietà, ma dalla posizione dell’immobile rispetto a elementi come la scala, l’ascensore, il giardino, ecc.
Le tabelle d’uso sono spesso parziali. Ad esempio, nelle tabelle relative alle spese per scale e ascensori, possono essere esclusi i proprietari che hanno un accesso indipendente al piano terra e che non hanno bisogno di utilizzare l’androne dello stabile.
Preparazione delle tabelle millesimali
Come vengono create le tabelle millesimali? La legge non impone alcun requisito specifico per la qualifica del professionista incaricato della preparazione delle tabelle millesimali. Tuttavia, è considerata buona prassi affidarsi a un professionista specializzato per la redazione del documento.
L’amministratore condominiale deve presentare la proposta di nomina del professionista all’assemblea condominiale.
Il professionista (ad esempio, un geometra, un ingegnere o un architetto) tiene conto non solo del volume e della superficie, ma anche di coefficienti di destinazione, orientamento, illuminazione, piano, ecc.
La Corte di Cassazione ha precisato che, ai fini della preparazione delle tabelle millesimali, è necessario considerare sia gli elementi intrinseci delle singole unità immobiliari a uso esclusivo che gli elementi estrinseci, nonché eventuali pertinenze delle unità immobiliari a uso esclusivo. Questi elementi contribuiscono al miglioramento del godimento delle singole unità immobiliari, contribuendo così all’incremento del valore patrimoniale complessivo dell’immobile.
Modifiche alle tabelle millesimali condominiali
L’articolo 69 disp. att. c.c., introdotto dalla riforma del 2012, stabilisce che i valori contenuti nelle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati solo all’unanimità.
L’unanimità non è richiesta solo in caso di rettifica dei valori dovuta a un errore. Inoltre, la modifica delle tabelle millesimali è permessa in caso di “mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”. In tali casi, il costo della redazione delle tabelle millesimali è sostenuto dalla parte responsabile della variazione.
